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金科股份:高毛利项目进入结转期,深耕核心都市群

2019-05-11 06:46栏目:集团财经

威尼斯wns.9778,    加快销售回款,净负债率有所下降。上半年,公司销售商品收到的现金为410亿元,较去年同期增长81%,经营活动产生的现金流净额转正,达35.34亿元,货币资金大幅增长。公司净负债率为159%,较17年底大幅降低。公司融资余额较17年底增长12%,杠杆可控。公司金融机构认可度较高,融资中银行贷款和债券类占比高达83%。

    负债率小幅下降,财务状况稳健。期末公司在手现金643亿,为一年到到期负债的366%,短期偿债压力较小;剔除预收款后的资产负债率64%,较2016年末下降2.8个百分点。截至期末,公司有息负债余额1710亿元,新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,融资成本维持低位。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较年初上涨34.8%至2097.3亿。

    风险提示:房地产行业受调控因素下行;货币政策持续收紧。

    投资建议:由于毛利率提升高于此前预期,小幅上调2017-2019年盈利预测至1.21元、1.47( 0.16)元和1.68( 0.23)元,当前股价对应PE分别为8.5倍、7.0倍和6.1倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。

    深耕核心都市群,持续补充土储。公司土地储备持续增长,可售面积约3600万平方米,可售货值超3000亿元;公司土地投资约270亿元,新获项目56个,主要集中在二线城市和强三线城市,新增计容建筑面积约1012万平方米,相当于同期销售面积的145%。

    风险提示:销量不及预期风险。

    房地产销售量价齐升,新开工高速增长。公司地产板块实现签约销售金额约581亿元,同比增长约118%,签约销售面积约697万平方米,同比增长约84%,销售单价8336元/平,较17年销售均价增长11.5%。公司的可售货值中二线城市占比逐步提高,未来销售均价有望进一步提高。上半年新开工面积约1050万平方米,同比增长约248%,下半年可售资源充足,销售有望保持较高增速。公司预收账款为634亿元,较17年底增长48%,未来可结转资源充足。

    拿地投资积极,新开工大幅增长。期内公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增建面1693万平米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。平均楼面地价3691.7元/平米,较2016年全年下降26.9%。新增建面与销售面积比值为161%,较2016年上升10个百分点。从新增土地区域来看,公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平米,占比约75%,新进入城市徐州、芜湖等7个城市。期内公司新开工面积1275万平米,竣工面积684万平米,分别同比增长38%和9%。

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