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万科A:威尼斯wns.9778业绩高增财务稳健,业务生态体

2019-05-10 20:46栏目:集团财经

公司发布2018年半年报,实现营业收入1059.7亿,同比增长51.8%;实现归母净利91.2亿,同比增长24.9%;EPS0.83元。

营收高增毛利创今年新高,下半年结算力度加大。2018年H1公司实现营业收入1,059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%;结转毛利率和ROE分别为27.3%和6.76%,分别较上年同期提高2.5和0.28个百分点。中报营收增速高于净利润增速主要源于:1)利息资本化率下降推升财务费用同比增长224.7%;2)合作项目结转偏多导致少数股东损益占比净利润提升至32.5%;3)对于上半年非并表项目计提减值准备。上半年公司实现结算收入1,006.4亿元,同比上升53.6%;已售未结金额达5,200.5亿元,较上年末增长25.5%,覆盖17年结算金额2.23倍。同时,2018H1公司实现竣工面积917.2万平,同比增长44.1%,仅完成全年竣工计划34.9%,预计下半年结转力度加大,量价齐升。

    结算量价齐升,开工提振货值充裕:上半年公司竣工面积同比增长44.1%,带动公司结算规模提升,报告期内公司结算均价同比增长27.8%,推动综合毛利率改善0.34个百分点。而公司归母净利增速不及营收的主因在于:1、公司资本化率有所下降,叠加人民币贬值带来汇兑损益增加,导致财务费用增加;2、公司计提信用减值损失和资产减值损失增加;3、少数股东损益占净利润比重进一步扩大;4、销售管理费用增加;综上,当期公司综合净利率较去年同比下降1.6个百分点。下半年公司将有非常充裕的结算空间,全年业绩将有望持续保持量价齐升!此外,钜盛华及其一致行动人所持万科股份已减持至20.0%,考虑到此后仍有大宗交易,我们认为宝能系的持股比例可能进一步降低。销售方面,公司上半年实现销售面积2035.4万平,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,当前可推货值充裕,下半年随着公司的推货力度加大,销售规模有望恢复弹性。

    销售回款质量优异,开工提振货值充裕。2018年H1公司销售金额3,047.6亿,同比增长9.9%;销售面积2,035.4万方,同比增长8.9%;在34个城市的销售金额位列当地前三;上半年销售去化率76%与去年持平,滚动回款率超93%,销售回款质量优异。公司上半年新开工面积2321.1万方,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%,下半年可推货值充足。

    扩张趋于理性,拿地保持下沉:上半年公司拿地金额1035.6亿,同比增长21.4%,占销售金额比重34.0%。我们预期公司拿地力度将继续保持动态平衡。杠杆方面,公司净负债率有所上升,短债压力较年初持平,公司抢先占据融资渠道,6月发行40亿短融,随后在7、8月份又发行100亿短融、30亿中票和15亿公司债,8月发行的15亿公司债,利率创2017年以来新低,彰显融资优势。当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年整体融资渠道趋紧的环境下,优势得到进一步体现。

    土储充足稳健投资布局,业务生态体系初见规模。2018H1公司获取新项目117个,总规划建面2,049.1万方,拿地速度较去年放缓。公司现在建及规划项目总建面约1.43亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。公司于今年将租赁住宅业务确立为核心业务,截至报告期末,已在30个城市获取房间数超16万间,开业6个月以上项目平均出租率约92%。同时公司在物业服务、商业开发与经营、物流仓储及冰雪、养老、教育等业务均稳健推进,业务生态体系初见规模。

    业务生态体系规模初显:公司除巩固住宅开发和物业服务固有优势,将租赁住宅确定为核心业务,同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务等产业,并不断取得突破。

    负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率32.73%,剔除预收账款后资产负债率46.3%,均处行业低位。有息负债中银行贷款、债券和其他分别占比60.4%、21.3%和18.3%,融资结构稳健。公司今年先后发行五期超短期融资券,利率水平3.25%-4.60%;发行中票30亿利率/4.60%,15亿元租赁专项债券利率4.05%,创2017年以来房企发债利率新地低,融资成本优势突出。

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