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【威尼斯wns.9778】房地产市场转冷 机构看淡香港

2019-10-13 00:31栏目:集团财经

香港地产股升幅落后于内房股

今年以来,受香港政府房市调控等影响,香港房地产投机活动持续低迷。考虑到明年全球流动性将有所收紧,一些机构预计香港房价约有10%至15%的下调空间。由于担忧香港房市持续转冷,不少机构对香港本地地产股表示担忧,以新鸿基地产、新世界发展等为代表的香港本地地产股均遭看空。

    香港地产股的股价表现落后于中国同业,但在2017年仍上涨20%-40%,年初至今则上涨5%,大部分地产股现时的股价均接近或略高于2017年9月至10月期间的水平。市场近日的情绪向好,本地和海外的投资需求均炽热,这应支持股价表现。另一个利好因素是,在近期人民币升值和中国外汇储备趋稳之下,预期内地政策将略为放宽。估值方面,香港地产股的市盈率为11-14倍,股价较资产净值折让45%-50%,折让幅度明显低于内房股。

房价有下调空间

    中国房地产占新世界发展资产净值的40%以上

自去年香港政府推出多项措施调控房市以来,香港房价结束急速上涨的态势,表现持续平稳,不过这种情况在明年可能发生重大变化。

    新世界发展的物业项目主要位于华南。去年,公司在中国的合约销售额超过180亿港元,我们预计2018年的预售额将大致相若。在这当中,170多万平方米的建筑面积将于18财年落成及入账,同比增长30%。此外,公司在国内其他地区的一些土储有机会被视为非核心资产出售。自2016年以来,新世界发展已出售价值超过200亿元人民币的非核心物业,未来或进一步出售价值200亿元人民币的物业。

据香港金融管理局三季报显示,香港住宅物业市场在第三季度仍然沉静。住宅物业市场交投于第二季度急跌后仍维持在低位,大约每月成交数量只有3600宗,相比2012年平均每月6800宗的水平显著下降。近期一手市场成交有所上升,但与去年情况相比仍属疲弱。

威尼斯wns.9778,    VictoriaDockside将巩固新世界发展的租金收入

香港金管局表示,今年以来房地产投机活动持续低迷,短期转售交易等近乎绝迹。第三季度整体房价增幅放缓至0.9%,相比之下第一季度及第二季度增幅分别为5.4%及1.4%。不过物业估值依然偏高,房价与收入比率在第三季度达到14.6,相当于1997年的高峰水平,收入杠杆比率也远高于50%的长期平均水平。租金收入与利率差距已显著收窄,令物业投资的吸引力下降。

    近日有报道指,新世界发展的VictoriaDockside写字楼以每月每平尺95港元的租金租出,对九龙区写字楼来说属于高价。这将使新世界发展从VictoriaDockside录得的租金收入由2019年开始升至20亿港元。根据VictoriaDockside的投资额200亿港元计算,总回报率约10%。VictoriaDockside的总建筑面积为300万平方尺。预料该写字楼将大大提升新世界发展的租金收入(去年为24亿港元)。

值得注意的是,由于房价仍处在高位,不少机构均表示香港房价有下调空间。皇家特许测量师学会近日报告指出,比较过去历史及全球因素,香港房价已被高估,高估幅度在30%至40%。由于需求量持续减少,RICS预期未来数月价升量跌的情况将会持续。目前市场对房价看法争论十分激烈,其中大部分集中在可能的跌幅程度,RICS认为由于明年全球流动性将收紧,香港房价可能有10%至15%下调空间。

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