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“郭公庄三兄弟”比拼紧凑三居,谁更胜一筹?

2020-03-11 22:15栏目:集团财经

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随着2018年4月北京市规划国土委正式发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,作为北京首次在用地性质上设出的“负面清单”,北京四环内限制住宅用地供应,正意味着四环内及周边在售项目或将成为“绝版”。

在北京超过百个限竞房项目中,多数位于五环之外,五环内的项目占比仅在10%左右,而为数不多位于四、五环之间的项目中,郭公庄板块一下子占了三个,被业内称之为“郭公庄三兄弟”。

如果说CBD核心区新房供应几成绝版,那么臻御府所在的丰台西南四环则将成为北京最后的城市豪宅“领地”。既有着二、三环不及的宜居基因和舒适密度,又有着五、六环不及的城市配套和立体全维的生活资源。既拥有内城不及的投资潜力,又有着外城不及的保值能力,成为绝版的爆款区位,因稀而贵。

这三个项目分别为京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院,由于三个项目距离在1公里左右,在大板块内享受的交通、医疗、商业、休闲等配套大致相同,但是由于具体位置不同,配套也有优劣之分。在产品上,受“90/70”政策限制,三个项目中89平方米的三居均为主力户型,同题作文下,谁更胜一筹?

1项目基础信息

在郭公庄板块,京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院三个限竞房项目比拼。图片来源 高德地图截图

丰台限竞房臻御府,位于五环内花乡郭公庄村,距离南四环直线1.8公里,驾车不足10分钟。东至四合庄西路、南至六圈南路、西至南梗村三号路、北至郭公庄一号路。项目临近丰台科技园和总部基地等高科技产业园区,区域内产业发达,可吸纳大量高精尖人才。

四环外 丰台科技园,地段优势尽显

京投发展·臻御府是北京市目前限竞房供应中唯一与地铁无缝接驳的项目,也是北京目前限竞房中唯一一公里内从交通、商业、教育、医疗等方面拥有完备城市级配套的项目。项目距离最近的郭公庄地铁B口仅100米。

新京报记者走南四环路转樊羊路向南走2公里,可达中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目;走丰科路则可达京投发展·臻御府。中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目相邻,向西一公里左右则为京投发展·臻御府。

让您感受出门即地铁的便捷交通,项目紧邻地铁9号线、房山线换乘站郭公庄站,交通优势明显。

由于位于四、五环之间,且处于丰台科技园大板块范围内,这三个限竞房项目备受市场关注。经过多年发展,丰台科技园日渐成熟,商务氛围浓厚,人流量与日俱增,交通、医疗、教育、商业、休闲等配套也日渐完善。

南四环白盆窑有3个限竞房项目,分别是中铁诺德逸墅和中铁诺德春风和院,还有亮相不久的京投臻御府。白盆窑三兄弟的限均价都是一样的,都是6.77万/平米。

在交通上,除了四环路外,板块内有两条轨道交通穿越,分别为地铁9号线和房山线,在郭公庄站交汇,而房山线北延线在首经贸站与10号线换乘,预计2020年开通;地铁9号线可换乘10号线、14号线、4号线。值得关注的是,随着北京大兴国际机场的运营,南城利好尽显,而轻轨大兴机场线北起草桥站,未来随着房山线与10号线换乘,从丰台科技园到机场的交通将会更加便利。

从上图可以看出,京投臻御府的位置比其他两兄弟都要好,几乎是地铁上盖,就在9号线郭公庄站的东北侧,距离丰台科技园仅仅一站地。而诺德逸府距离郭公庄站约1公里,春风和院距离更远一些,大约1.3公里。京投臻御府拿地时,有要求配建幼儿园、室内公共体育设施、残疾人康复托养所、文体活动设施、邮政局等配套设施,还建的商业楼以及189户回迁房。因此将来生活配套会比较便利,但也可能对小区的安静度和私密性有所影响。

具体来看,三个项目中,京投发展·臻御府紧邻郭公庄站,中铁·诺德逸府距离郭公庄站1公里左右,中铁诺德·春风和院位于中铁·诺德逸府东侧,距离郭公庄站稍远一点。不过,中铁的两个项目,距离在建中的房山线北延线樊羊路站点稍近一点,在700-800米左右。

项目整体规划️9栋住宅楼,共️️️886套,项目销售均价不超过67702元/平,且最高销售单价不得超过71087元/平,执行7090政策。

在医疗配套上,区域内已经运营的三甲医院有天坛医院新院,北京口腔医院未来将整体搬迁至天坛医院新院北侧。从具体位置上来看,三个项目距离天坛医院新院都在4公里范围内,中铁两个项目距离稍近,在2.2公里左右。

项目共有三种户型:两种89平米三居,130平米四居。其中130㎡产品占30%,89㎡产品占70%。

区域内商业配套成熟,有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱等大型商业综合体,在丰台科技园内,还有大量的底商。从具体位置来看,相比另外两个项目,京投发展·臻御府距离万达广场、永旺梦乐城更近,1.8公里之内,而中铁两个项目则超过2.2公里。值得关注的是,京投发展·臻御府的商业配套更完善,除了配建4万多平方米的商业外,南侧一路之隔的西华府项目,也有商业中心和底商业态。

项目计划1月初开盘,首次开盘将推出1/8/3/4四栋楼,共️️️386套,咱们以89平米的三居总价550万起,目前臻御府样板间已可以参观,正式开放,大家可以联系小编带您探究竟。

在教育配套上,中铁诺德·春风和院东侧配建有幼儿园及教育设施。京投发展·臻御府北侧配建幼儿园,据销售人员介绍,项目东侧还规划有中小学教育用地。

四环,既有着内城不及的宜居基因,又有着外环不及的完备配套和升值潜力,无论是考虑升值还是自住,都是北京为数不多的可选项目之一。在四环及内城土地供应日渐稀缺的大势下,相信像臻御府这样的集万千优势于一身的项目,对于购房者无疑拥有巨大的诱惑。

限售均价6.7万元/平方米,价格不具优势

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时间回溯到2018年11月26日,北京13宗地块上演竞拍大战,其中,中铁置业集团北京有限公司以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011二类居住用地、基础教育用地,溢价率12%,地块规划建筑面积为131841平方米,该项目就是中铁·诺德逸府。而北京中铁诺德房地产开发有限公司以70.2亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013二类居住用地,溢价率25%,地块建筑规划面积163477平方米,该项目就是中铁诺德·春风和院。

2项目配套

同为中铁系公司,可谓自家开战。据天眼查显示,北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团100%控股的子公司,中国建工集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司;中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司,中铁置业集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。

交通配套:三轨交汇,9号线、房山线、房山线北延。距离南四环1.8公里,无论是地铁还是驾车都相当方便。

相比之下,京投发展所拿地块则较为复杂。2019年1月11日,京投发展联合北京郭公庄投资管理公司和北京市基础设施投资有限公司以37.2亿元、溢价率13.52%摘得臻御府所在地块。资料显示,该地块建筑控制规模162338平方米,性质较为复杂,为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地和基础教育用地,其中须向北京郭公庄投资管理公司提供地上46750平方米的商业用房,向北京政华恒信投资有限公司提供地上14150平方米回迁安置房,需建设3360平方米幼儿园、7000平方米室内公共体育设施、1500平方米残疾人康复托养所、406平方米文体活动设施和0.15公顷的密闭式垃圾收集站。

郭公庄站也是房山线与9号线的交汇处,同时还有在建的房山线北延。

三个项目均为限竞房,商品住房销售均价均不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米,居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

房山线北延原计划止于丰益桥南站,可以换10号线和16号线,计划于明年底开通。今年7月份,市规划和自然资源委给政协委员提案答复中表示,已提出轨道交通丽泽-金融街联络线规划方案。也就是说,将来房山线北延可能继续往北延伸至金融街。商业配套:周边有万达广场花乡奥莱、永旺梦乐城、润亚广场、荟聚中心等等。

此价格并不低。众所周知,位于三环和四环内的金融街·融府,销售均价不超过66555元/平方米,洛悦苑销售均价不超过61881元/平方米,位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安,销售均价不超过54378元/平方米。

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