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我国首款“公募REITs”收千万业绩补偿款

2019-05-10 20:57栏目:集团财经

  不过,尽管我国REITs存在诸多发展障碍,但并未阻挡房企布局的热情,今年5月,百亿规模碧桂园住房租赁REITs成功首发,今年以来,以越秀地产、世茂地产、阳光城等大型房企为发行主体的类REITs相继获批。在金乐函数信息科技有限公司分析师廖鹤凯看来,现在房地产企业开发长租公寓、类REITs主要还是将这种资产证券化视为一个融资通道,长远目标是作为长期稳定的现金流来源,不过我国目前并没有真正的REITs出现,主因是缺乏一个完整的监管政策体系。

  REITs(房地产信托基金)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

  业绩补偿折射公募REITs盈利难题

  对于未来万科前海公馆的经营预期,鹏华基金表示,截至2018年5月30日,前海公馆实际空置率仅为3%,以后年度的空置率可降低至1%以内,项目经营情况超出预期,因此虽然营改增会影响到项目收入,但根据目前测算,项目公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口,均不会超出每年的业绩保证金2000万元,不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

  另外,深圳万科还指出,根据目前的测算,目标公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口,均不会超出每年的业绩保证金2000万元,不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

  来源:微信公众号蓝鲸新财富 作者:范慧敏 裴利瑞 

  北京商报讯(记者 苏长春)在房地产类REITs开发如火如荼之时,国内首单“公募REITs”最新获得业绩补偿一事,也让房地产类REITs税收高、项目租金回收慢、收益率低等痛点再度摆在台面上。

威尼斯wns.9778,  今年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。北大光华管理学院新金融中心REITs课题组在今年发布的《中国公募REITs发展白皮书》中也建议建议采用“公募基金 ABS”模式。白皮书中还指出,按照保守的估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,可预测未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。

  有数据显示,从租金回报率来看,我国租赁市场收益率目前整体偏低,以住房租赁为例,就目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看,住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,高税收也是我国推动REITs发展的桎梏,“目前来看,这个行业重组等各阶段负税较重,只有解决了税收问题,提升REITs投资者的收益水平,才能使REITs市场蓬勃发展”。

  为了实现和保障目标公司收益权,基金公告还设立了业绩补偿机制,规定深圳万科将开立每年不低于2000万的风险保证金账户,当公司当期的实际业绩收入低于当期业绩比较基准时,应以保证金账户资金余额为限向鹏华前海万科REITs进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。

责任编辑:陶然

  7月9日,鹏华前海万科REITs封闭式混合基金发布公告,称已收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度1240.75万元的业绩补偿款,该款项已归属为本基金资产。

  根据鹏华前海万科REITs招募说明书显示,目标公司2017年预测营业收入约为1.93亿元,但《公告》中指出,目标公司2017年实际收入约为1.8亿元,低于当期业绩比较基准。值得一提的是,鹏华前海万科REITs为了保障持有人利益,特别设置了业绩补偿机制,即深圳万科将开立保证金账户,一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于2000万元的保证金。

  数据显示,自2015年成立以来,鹏华前海万科REITs的收益率为16.08%,今年以来的收益率为2.7%。

  《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度业绩补偿款的公告》(以下简称《公告》)显示,根据该基金合同和招募说明书约定,若深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司(以下简称“目标公司”)当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额(以下简称“实际业绩收入”)低于目标公司当期业绩比较基准,应以保证金账户资金余额为限向基金进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。

  鹏华前海万科REITs共募集30亿,封闭期10年。发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元。产品成立并上市后,在二级市场1万元即可参与交易。其标的资产主要是万科前海企业公馆未来8年的租金收益权。投资分为两部分,其一是投资于目标公司,比例不超过基金资产的50%;另一部分将投资于固定收益类资产、权益类资产等,比例不低于基金资产的50%。其中,对于目标公司的投资是通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日,由此获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的租金收益权。

  对于前海企业公馆2017年空置率的具体数据以及运营的难点,北京商报记者采访鹏华基金和万科集团,双方均表示以实际公告为准,暂时没有可以对外披露的内容。不过,一位接近鹏华基金内部人士也对北京商报记者表示,首先是营业税改增值税,间接导致约定的项目收益减少。另外,企业公馆入驻意愿与离实际入驻交租之间存在时间差也影响到项目租金收入。

责任编辑:石秀珍 SF183

  7月9日,鹏华基金发布公告称,鹏华前海万科REITs封闭式基金收到深圳万科2017年度补偿款,补偿款共计1240.75万元。该款项经基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司确认,归属为基金资产。

  不过,值得注意的是,鹏华前海万科REITs准确来讲,并不是一只标准化REITs产品。一是这只产品受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定,只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上,未体现出商业地产投资基金的行业特征;二是该基金投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权,但并未实际控制前海企业公馆物业产权,产品的实质仅为BOT项目“特许经营权”收益权的证券化。

  来源:北京商报

  作为一只REITs基金,鹏华前海万科REITs在招募和成立时约定,将通过增资的方式持有目标公司(即万科前海公馆)股权至2023年7月24日,并由此获取未来8年(2015.1.1至2023.7.24)万科前海企业公馆项目100%的租金收益权。

  针对上述业绩补偿款,深圳万科也作出声明表示,“该补偿款主要由于目标公司自2016年5月1日起执行《营业税改征增值税试点实施办法》,导致原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中;依据2015年基金发行前出具的《前海企业公馆项目收益现金流现值评估》,2017-2021年前海企业公馆预计空置率8%,截至2018年5月30日,前海公馆实际空置率仅为3%,以后年度的空置率可降低至1%以内,项目经营情况超出预期”。

  中国版REITs产品等待突破

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