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我国首款“公募REITs”收千万业绩补偿款

2019-05-10 20:57栏目:集团财经

  来源:微信公众号蓝鲸新财富 作者:范慧敏 裴利瑞 

  来源:北京商报

  7月9日,鹏华前海万科REITs封闭式混合基金发布公告,称已收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度1240.75万元的业绩补偿款,该款项已归属为本基金资产。

  业绩补偿折射公募REITs盈利难题

  什么是业绩补偿款?该笔补偿款为什么会产生?对基金份额持有人的权益有什么影响?这些问题都要从鹏华前海万科REITs的基金招募说明书和基金合同说起。

  北京商报讯(记者 苏长春)在房地产类REITs开发如火如荼之时,国内首单“公募REITs”最新获得业绩补偿一事,也让房地产类REITs税收高、项目租金回收慢、收益率低等痛点再度摆在台面上。

  营改增和高空置率加压项目营收

  7月9日,鹏华基金发布公告称,鹏华前海万科REITs封闭式基金收到深圳万科2017年度补偿款,补偿款共计1240.75万元。该款项经基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司确认,归属为基金资产。

  作为一只REITs基金,鹏华前海万科REITs在招募和成立时约定,将通过增资的方式持有目标公司(即万科前海公馆)股权至2023年7月24日,并由此获取未来8年(2015.1.1至2023.7.24)万科前海企业公馆项目100%的租金收益权。

  深圳万科作出业绩补偿的原因,主要是受营改增实施和对标项目前海企业公馆空置率高于预期的影响,导致2017年营业收入低于业绩比较基准。

  为了实现和保障目标公司收益权,基金公告还设立了业绩补偿机制,规定深圳万科将开立每年不低于2000万的风险保证金账户,当公司当期的实际业绩收入低于当期业绩比较基准时,应以保证金账户资金余额为限向鹏华前海万科REITs进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。

威尼斯wns.9778,  《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度业绩补偿款的公告》(以下简称《公告》)显示,根据该基金合同和招募说明书约定,若深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司(以下简称“目标公司”)当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额(以下简称“实际业绩收入”)低于目标公司当期业绩比较基准,应以保证金账户资金余额为限向基金进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。

  而据《深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度审计报告》显示,该公司2017年度实际业绩收入为1.80亿元,低于当期业绩比较基准,因此2017年度业绩补偿款金额为1283.34万元,扣减以往年度应付业绩分成后,实际应收业绩补偿款金额为1240.75万元。

  根据鹏华前海万科REITs招募说明书显示,目标公司2017年预测营业收入约为1.93亿元,但《公告》中指出,目标公司2017年实际收入约为1.8亿元,低于当期业绩比较基准。值得一提的是,鹏华前海万科REITs为了保障持有人利益,特别设置了业绩补偿机制,即深圳万科将开立保证金账户,一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于2000万元的保证金。

  再来看鹏华前海万科REITs的主要标的资产——前海企业公馆,该项目坐落于深圳市前海合作区荔湾片区,总建筑面积约为 6.52万平方米,于2014年12月正式开业。该项目是前海管理局以BOT模式打造,万科为投资人。据基金招募说明书称,截至2015年3月,前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

  针对上述业绩补偿款,深圳万科也作出声明表示,“该补偿款主要由于目标公司自2016年5月1日起执行《营业税改征增值税试点实施办法》,导致原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中;依据2015年基金发行前出具的《前海企业公馆项目收益现金流现值评估》,2017-2021年前海企业公馆预计空置率8%,截至2018年5月30日,前海公馆实际空置率仅为3%,以后年度的空置率可降低至1%以内,项目经营情况超出预期”。

  那为什么万科前海公馆会出现实际业绩收入不达标,需要支付业绩补偿款的情况?据公告显示,该补偿款主要由于万科前海公馆自2016年5月1日起执行《营业税改征增值税试点实施办法》,原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中所致。

  另外,深圳万科还指出,根据目前的测算,目标公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口,均不会超出每年的业绩保证金2000万元,不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

  鹏华基金工作人员向蓝鲸财经补充解释道,依据2015年基金发行前出具的《前海企业公馆项目收益现金流现值评估》,2017年-2021年前海公馆预计空置率8%,但由于入住意向离实际入住交租金之间存在时间差,2017年的空置率要比预计的8%高,再加上2016年底实施营改增后税收增加,这两个因素都会影响到项目收入。

  对于前海企业公馆2017年空置率的具体数据以及运营的难点,北京商报记者采访鹏华基金和万科集团,双方均表示以实际公告为准,暂时没有可以对外披露的内容。不过,一位接近鹏华基金内部人士也对北京商报记者表示,首先是营业税改增值税,间接导致约定的项目收益减少。另外,企业公馆入驻意愿与离实际入驻交租之间存在时间差也影响到项目租金收入。

  对于未来万科前海公馆的经营预期,鹏华基金表示,截至2018年5月30日,前海公馆实际空置率仅为3%,以后年度的空置率可降低至1%以内,项目经营情况超出预期,因此虽然营改增会影响到项目收入,但根据目前测算,项目公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口,均不会超出每年的业绩保证金2000万元,不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

  在业内人士看来,房地产企业租金回报率低、税收较高的问题仍是阻碍我国推动真正REITs发展的关键原因。

  中国版REITs产品等待突破

  有数据显示,从租金回报率来看,我国租赁市场收益率目前整体偏低,以住房租赁为例,就目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看,住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,高税收也是我国推动REITs发展的桎梏,“目前来看,这个行业重组等各阶段负税较重,只有解决了税收问题,提升REITs投资者的收益水平,才能使REITs市场蓬勃发展”。

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